第一条  为了规范本市前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。 
第二条  本办法所称的前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位通过招投标的方式将物业区域内的房屋、共用设施设备以及场地的维修、养护、秩序维护、绿化养护、环境保洁等各类服务和管理项目一次性发包，由投标人通过竞标承接管理的活动。 
新建物业是指尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立业主委员会的物业。 
第三条  前期物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。招、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。 
第四条  无锡市住房保障和房产管理局（以下简称“市住保房管局”）是本市前期物业管理招标投标活动的主管部门；无锡市物业管理中心（以下简称“市物管中心”）受市住保房管局的委托具体实施本市前期物业管理招标投标活动的监督管理工作；各市（县）、区住保房管局实施本辖区内前期物业管理招标投标活动的指导、服务和监督工作。 
第五条  新建物业建设单位应当在前期物业管理招标投标前，向市、市(县)住保房管局提出划分物业管理区域的要求，确保一个物业管理区域只能由一家物业服务企业管理。 
办理物业管理区域划分手续，须提交以下资料： 
1、无锡市物业管理区域划分申请表； 
2、申请单位营业执照及房地产开发资质证书； 
3、项目立项批复、公建配套批复、项目命名批复文件； 
4、项目总平面图及物业管理用房配置平面图； 
5、物业所在区属地管理关于物业管理区域划分的初步意见； 
6、其他需要提供的材料。 
市、市(县)住保房管局应当按照物业的相对独立封闭、市政道路分割、共用设施设备、属地管理等相关情况划定物业管理区域。 
第六条  前期物业管理招标活动分为公开招标、邀请招标。 
在本市市区范围内，新建住宅物业建设单位应当通过公开招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责前期物业管理。 
有下列情形之一的，经市、市(县)住保房管局批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责前期物业管理： 
（一）连续两次公开招标投标人少于3个的； 
（二）物业管理区域内独立式住宅（低层住宅）为主的建筑面积不足1万平方米的，或者其他类型住宅及同一物业管理区域内的非住宅，建筑面积不足3万平方米的； 
（三）立项为非住宅或在同一物业管理区域内的非住宅占总建筑面积70%以上的； 
（四）物业产权单一并由产权人自用的； 
（五）在保密或安全等方面有特别要求的； 
（六）其他国家规定或行业要求不适宜采用招标方式的。 
符合以上（一）、（二）、（三）、（六）款条件，采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业负责前期物业管理的，新建物业建设单位（简称“甲方”）和被选聘的物业服务企业（简称“乙方”）应按以下标准向无锡市物业管理协会（简称“市物管协会”）交纳合同保证金：物业总建筑面积不超出30万平方米部分，甲方按4元/平方米、乙方按2元/平方米，不足10万平方米按10万平方米计算交纳保证金；总建筑面积在30万平方米以上的大型物业区域，30万平方米以内面积部分按上述标准交纳保证金，超出30万平方米面积部分，甲方按2元/平方米、乙方按1元/平方米交纳保证金。 
合同保证金主要用于确保标的物业前期物业管理服务质量。合同标的物业取得市级城市物业管理优秀项目称号后，保证金的一半将予以返还；取得省级城市物业管理优秀项目称号或者业主委员会成立后，剩余保证金全额返还。 
物业服务达不到合同约定的服务标准而引起纠纷的，由市物管协会组织专业人员认定，视责任大小和情节轻重扣除责任方一定数额的保证金，所扣除的保证金用于整改物业服务，解决矛盾纠纷。 
第七条  招标人应当在以下规定时限内完成前期物业管理的招标投标工作： 
（一）新建现售商品房项目应当在现售开始前30日完成； 
（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成； 
（三）非出售的新建物业项目应当在正式交付使用前90日完成。 
第八条  招标人可以自行组织实施招标活动，也可委托市物业管理中心代理招标事宜。 
招标人自行组织实施招标活动的，应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，并按下列规定组建招标工作小组： 
（一）招标人的法人代表（负责人）或其代理人必须参加招标工作小组； 
（二）熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50%以上。 
第九条  招标人应当根据物业管理项目的特点和需要编制前期物业管理招标文件。前期物业管理招标文件应包括以下主要内容： 
（一）招标人名称和地址，招标工作小组的联系方式或其委托的招标代理机构的联系方式； 
（二）物业基本情况，包括物业名称，区域四至，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，房屋幢数，套数，公建配套设施，主要设备设施，物业管理用房配置等； 
（三）物业管理前期介入的时间、服务要求，相关业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施、车位（库）、物业管理用房以及房屋共用部位、共用设施设备的接管验收要求； 
（四）投标人的资质与条件及投标书的编制要求； 
（五）物业管理服务的内容及要求； 
（六）组织解释招标文件及实地考察物业的时间； 
（七）投标书密封要求和送达的截止时间，地点及方式； 
（八）开标的时间，地点，方法与程序； 
（九）招标人、投标人保证金的缴纳及双方的违约责任； 
（十）投标报价要求、评标标准和评标方法，废标认定原则； 
（十一）拟签订合同的主要条款； 
（十二）其他招标事项的说明及法律法规规定的其他内容。 
第十条  前期物业管理招标投标活动实行备案制度，招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报市物管中心备案： 
（一）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件； 
（二）招标人营业执照及房地产开发资质证书； 
（三）招标公告或者投标邀请书； 
（四）招标文件； 
（五）法律、法规规定的其他材料。 
市物管中心发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。 
第十一条  招标人采取公开招标方式的，招标人应当在市住保房管局指定的报刊及网站发布招标公告；招标人采取邀请招标方式的，应向3家以上的具有相应物业管理资质和物业管理实绩的企业发出投标邀请书。招标公告应包括以下内容； 
（一）招标人名称和地址，招标工作小组的联系方式； 
（二） 招标物业的名称，区域四至，总占地面积，总建筑面积，绿化面积，房屋类型，房屋幢数等基本情况； 
（三） 投标资格条件，报名的方式、时间、地点和期限以及投标资格预审办法等事项。 
投标邀请书的内容应包括上述三款内容，并还应载明获取招标文件的时间，地点，方法和相关费用等。 
第十二条  公开招标实行对投标申请人资格预审的，招标人应当在招标公告中载明资格预审的条件、资格预审办法，作为对投标申请人进行资格预审的依据。 
经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。 
在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。 
第十三条  招标人在招标备案的同时，应向市物管协会缴纳招标保证金人民币拾万元整；招标人在与中标人签定前期物业服务合同并至市住保房管局备案后，可以向市物管协会提出退还招标保证金的申请。 
招标文件要求由投标人缴纳投标保证金的，投标人应当缴纳；未中标人在招标人发出中标通知书之后，可以向市物管协会提出退还投标保证金的申请；中标人在与招标人签定前期物业服务合同并至市住保房管局备案后，可以向市物管协会提出退还投标保证金的申请。 
市物管协会在收到退还保证金申请后10日内将保证金退还申请人。 
招标文件对未中标人承诺支付投标书编制补偿金的，招标人应当支付。 
第十四条  物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间，不得少于20日。特殊情况下，由招标人申请，经市住保房管局征集投标人一致同意的，可提前到不少于10日。 
第十五条  招标人对已发出的招标文件进行修改的，应在截标期日前15日，特殊情况不少于10日，将修改后的招标文件以书面形式送达投标人并报市物管中心备案。 
招标人可召开招标文件答疑会议或组织物业现场踏勘，就招标文件向投标人解释说明。解释说明内容与招标文件内容不一致的，招标人应在截标期日前15日，特殊情况不少于10日，以书面形式告知所有投标人并报市物管中心备案。 
招标文件的修改内容或解释说明内容逾期送达至投标人的，投标文件送达截止期日顺延。 
第十六条  具有三级以上（含三级）中华人民共和国物业管理企业资质证书（以下简称物业管理企业资质证书）的本市物业服务企业，均可参与本市与其管理资质相对应的前期物业管理投标活动。 
进入本市参与物业服务的外省物业企业必须具有一级物业管理企业资质证书，本省外地企业必须具有二级以上（含二级）物业管理企业资质证书，参加投标前应当到市住保房管局办理备案手续。如遇特殊情况，外省二级资质企业进入我市物业管理市场须在办理备案手续的同时做出相应的承诺。 
第十七条  投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。 
投标文件应当包括以下内容： 
（一）投标函； 
（二）投标人授权委托书（法定代表人不出席招标投标活动的适用）； 
（三）投标报价； 
（四）企业营业执照、物业管理企业资质证书及其他招标书中指定的有效证明； 
（五）企业简介及业绩情况； 
（六）物业服务企业的管理机构设立方案，运作流程及各项管理规章制度； 
（七）物业服务人员配备方案； 
（八）物业服务用房及其他物资装备配置方案； 
（九）物业服务分类标准服务承诺； 
（十）物业服务模式，包括拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包或聘请顾问协助管理等； 
（十一）档案资料的建立与管理； 
（十二）社区文化与精神文明服务方案； 
（十三）物业服务费用及其他费用收支测算方案； 
（十四）愿意承受的有关奖罚； 
（十五）招标人要求的其他内容。 
第十八条  投标人应在截标期日前，将加盖投标人印章及其法定代表人印章后的投标文件密封送达招标人。招标人收到投标文件后，应出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥为保存投标文件，在开标之前，不得启封投标文件。 
投标人在截标期日前，可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。 
投标人在截标期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件，招标人应当拒收。 
第十九条  投标人在前期物业管理招标投标活动中，享有下列权利： 
（一）有权按照招标文件的要求自主投标； 
（二）根据本企业的经营情况有权参与招标竞争或放弃招标竞争； 
（三）根据本企业的经营情况和资质等级，有权确定自己的投标报价。 
第二十条  开标由招标人或招投标活动组织人主持，并邀请所有投标人参加。开标时，由投标人选派代表检查投标文件密封情况，经确认后由招标工作人员当众拆封，宣读。 
招标人在截标期日前收到的所有投标文件，都应在开标时当众拆封，宣读。开标过程应当记录，并存档备查。招标人可委托公证处对开标过程进行公证。 
第二十一条  招标人应组建评标委员会负责评标。评标委员会的成员人数为5人以上（含5人）单数。其成员由招标人代表和物业管理招投标评审专家组成。其中，招标人代表不得超过评标委员会成员数三分之一。 
物业管理投标评审专家可由招标人从市住保房管局建立的物业管理招投标评审专家库名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。评标委员会成员名单在开标前应当保密。 
特殊招标项目可以直接从专家库中确定。 
评标委员会成员及参与评标有关工作人员不得透露投标文件的评审情况。 
第二十二条  评标委员会可以用书面形式，要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得改变投标文件的实质性内容。 
第二十三条  评标委员会应采取公开答辩的方式要求投标人对投标文件中有关内容作出答辩或说明。 
第二十四条  评标委员会应当按照招标文件确定的评标方法和标准，对投标文件进行评审和比较，可采用下列两种方式确定中标人： 
（一）综合评分法，以分数最高者为中标人； 
（二）综合评议法，经评委有记名投票决定中标人。 
本市前期物业管理招标投标活动一般采取综合评分法。 
第二十五条  经评标委员会过半数以上评委认定以下情形之一的，应作废标处理： 
（一）投标文件逾期送达的； 
（二）投标文件没有按照招标文件的要求进行密封的； 
（三）投标文件没有投标人印章和投标人法定代表人签章且没有法定代表人签章授权委托的； 
（四）投标文件载明的物业管理目标、内容、质量标准和管理措施明显不能满足招标文件规定要求的； 
（五）投标报价项目、计算、报价方法不符合招标文件要求，影响到对投标报价评审比较的；或者同标准的服务项目投标人以明显低于本市物业服务社会平均成本价竞标的； 
（六）投标文件超出招标文件，附加了招标人不能接受条件的； 
（七）发现投标人以他人名义投标、串通投标、以其他弄虚作假方式投标，或者以行贿手段谋取中标的。 
当进行招标项目的所有投标人被评标委员会认定为废标的，或者某一投标人被评标委员会认定为废标后使得投标人不足3个的，招标人应当重新招标。 
当评标委员会无法形成过半数以上统一意见，招投标无法继续进行时，招标人应当重新招标。导致该情形出现的投标人应当承担相应责任。 
第二十六条  一般项目评标活动应在投标截止后3日内完成，重点工程项目可在7日内完成。 
中标人确定后，招标人应当及时向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有投标人。对未能中标的投标人，招标人应退回其投标文件。 
第二十七条  招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订前期物业服务合同。 
招标人在与中标人签定前期物业服务合同后30日内，将合同报市住保房管局备案。 
招标人与中标人应当于合同备案之前，分别向市物管协会提交不低于拾万元的履约保证金。履约保证金于合同标的项目成立业主委员会后予以一次性全额返还。 
招标人或者中标人任何一方违反合同约定，造成物业区域内的管理混乱的，由市物管协会组织专业人员认定，视责任大小和情节轻重扣除责任方一定数额的保证金，所扣除的保证金用于整改物业服务。 
第二十八条  中标人应当在向市住保房管局进行合同备案后30日内，告知项目所在地的区住保房管局，接受其监督和指导。告知材料包括中标人的营业执照、物业管理资质证书，联系方式，项目建设的政府批件、中标通知书和已备案的合同等资料。 
第二十九条  在规定的时间内，因某一方原因而导致招投标无法正常进行或确定中标人后无法在规定的时间内签定合同的，则将责任方所交保证金用于弥补对对方造成的经济损失。 
当经招标人、中标人双方协商同意中标人放弃中标的，应按本办法重新招标。 
第三十条  尚未交付使用的新建物业项目当中标人因不可抗力提出不能履行合同的，或经招标人、中标人双方协商同意中止履行合同的，应在解除合同3个月前报市住保房管局备案，并按本办法重新招标。 
已交付使用的新建物业项目当中标人因不可抗力提出不能履行合同的，或经招标人、中标人双方协商同意中止履行合同的，应在解除合同3个月前报市住保房管局备案，由所在地区住保房管局、街道办事处指导物业业主成立业主大会和业主委员会后，由业主大会和业主委员会重新选聘物业服务企业实施物业管理。如物业未达到成立业主大会和业主委员会条件的，物业建设单位应按本办法重新招标。 
某一方擅自解除合同的，则将责任方所交履约保证金用以补充标的项目的维修资金。 
第三十一条  前期物业管理招标过程中发生的广告代理信息发布，文件编制，劳务，交通等费用均由招标人支付。 
第三十二条  单一业主、或业主委员会经业主大会授权、或其他需要通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理的，可以参照本办法执行。 
第三十三条  本办法由无锡市住房保障和房产管理局负责解释。 
第三十四条  江阴市、宜兴市参照本办法执行。 
第三十五条  本办法自2012年4月1日起实行，2003年9月21日发布的《无锡市物业管理招标投标实施细则》同时废止。

无锡市住房保障和房产管理局
二O一一年三月二十九日